Portfolio Management

Unter Portfolio-Management verstehen wir den kontinuierlichen und systematischen Prozess der Analyse, Planung, Steuerung und Kontrolle eines Bestandes von mehreren Immobilien. Dabei werden alle Einzelobjekte eines Immobilienbestandes vergleichbaren Bedingungen unterworfen. Wir erstellen ein einheitliches Analyse- und Bewertungsraster und wenden es kontinuierlich an. Folgende Ziele sollen erreicht werden:

- höchstmögliche Transparenz schaffen
- eine konzeptionelle Gesamtsicht ermöglichen, die den Immobilienbestand als Ganzes erfasst
- eine Optimierung der Allokation des Vermögens und der Rendite-Risiko-Relation
- den wirtschaftlichen Erfolg des Gesamtportfolios sichern und optimieren

Diese Ziele erreichen wir hauptsächlich durch nachstehende Aufgaben und Funktionen:

Objekt- und Portfolio-Analysen

Geschäfts- und Entscheidungsprozesse eines Immobilienportfolios sind heute sowohl „top-down“ als auch „bottom-up“ zu entwicklen, damit durch die Attraktivitätssteigerung der Einzelobjekte gleichzeitig auch eine Optimierung des Gesamtportfolios erfolgen kann. Grundlage hiefür ist eine laufende und umfassende Portfolio-Analyse.

Gebäudemonitoring

Die bautechnische Beurteilung der einzelnen Immobilien durch erfahrene Fachpersonen bilden die Basis für eine saubere Analyse der notwendigen Investitionen. Die Resultate dieser Abklärungen finden Eingang in die Objektbewertungen nach der DCF-Methode.

Strategische und operative Planung

Erst die Planung ermöglicht es, zukünftige Gegebenheiten, Wirkungen und Wechselbeziehungen überschaubar zu machen und dadurch die Komplexität zu reduzieren. Letztlich geht es darum, die Ziele und strategischen Stossrichtungen innerhalb eines Portfolios festzulegen. Die operative Planung dagegen konzentriert sich auf die Umsetzung der strategischen Pläne.

Rating/Benchmarking

Mit den Datengrundlagen aus dem Portfoliomanagement sind wir in der Lage, kleinere und grössere Portfolios mit verschiedenen Benchmarks zu vergleichen. Die Analyse der Ergebnisse bildet die Grundlage für zukünftige Handlungsanweisungen.

Aufzeigen von Optimierungspotenzialen

Professionelles, aktives Portfolio-Management ist uneingeschränkte Voraussetzung für die Performanceoptimierung von Immobilienportfolios. Transparenz in den einzelnen Kosten- und Ertragspositionen ermöglicht es erst, notwendige Massnahmen zu erkennen und zu veranlassen.

Umsetzung

Die Umsetzung beinhaltet sämtliche Massnahmen und Veränderungen, die zur Entwicklung und Realisierung von massgeschneiderten Problemlösungen im Sinne einer steuerlichen, finanziellen und/oder rechtlichen Optimierung zu verstehen sind, um eine möglichst attraktive Nach-Steuer-Performance zu erzielen.

Projektentwicklung

Je nach Risikobereitschaft und Risikofähigkeit ist nicht nur der Erwerb von Bestandsobjekten, sondern auch die Entwicklung von Grundstücken oder die Umnutzung bestehender Objekte eine entscheidende Funktion und Aufgabe im Management eines Immobilienportfolios.

Riskmanagement

Risikokalkulationen beziehen sich im Wesentlichen auf Objektrisiken (Risiken einer einzelnen Immobilie), Portfoliorisiken (kumulierte Risiken einzelner Objekte) sowie auf die allgemeinen Marktrisiken. Hierzu gehören vor allem die regionale Verteilung der Bestände, Branchenorientierung bei Vermietungen sowie die Altersstruktur eines Portfolios.

Reporting/Berichtswesen

Die zentrale Funktion eines funktionierenden Kennzahlen-Systems ist in erster Linie die strukturierte Bereitstellung von Daten und Zahlen, um die Transparenz bzgl. des Immobilienbestandes zu erhöhen. Dadurch wird die Steuerung im Rahmen des Portfolio-Managements überhaupt erst möglich. Dasselbe gilt für die Kontrolle der Zielerreichung.

Stammdatenbewirtschaftung

Für die Portfolio-Sicht wird eine Datenbank mit den wichtigsten wirtschaftlichen Eckdaten erstellt. Sie bildet das Instrument für die Portfolioaufbereitung und dient der Übersichtlichkeit sowie der Gesamtsicht. Die zentrale Dokumentation und die laufende Pflege des komprimierten Datenmaterials erlauben jederzeit den Zugriff auf aktuelle Daten und Dokumente.